Is openbreken van het rentecontract wel de beste optie?
Met de huidige lage rente zijn veel mensen bezig met de vraag of oversluiten zinvol is. Zo werd ik onlangs benaderd door een echtpaar om eens te komen praten over de mogelijkheid om hun hypotheek te verhogen. Ze hadden een voorstel klaarliggen van de huidige geldverstrekker om het rentecontract voortijdig te verlengen. Om de boete, taxatiekosten, notariskosten en advieskosten te betalen, hadden ze een bedrag nodig van € 25.000,-. De rente van de hypotheek zou dan van 4,7% naar 1,75% gaan. De vraag was of ik de verhoging in orde kon maken. ‘Want door deze omzetting naar een lagere rente wordt onze hypotheek meer dan de helft goedkoper’, aldus de man.
De wens achter de vraag
In mijn gesprekken met (potentiele) klanten ga ik altijd wat verder doorvragen om de wens achter de vraag helder te krijgen. Wat vinden deze mensen belangrijk in hun leven? In deze situatie was er sprake van een zoon die binnenkort gaat studeren. Hierdoor zouden lagere maandlasten zeer wenselijk zijn. We drinken een kopje koffie en ik luister aandachtig naar deze klanten. Ik neem de tijd om deze mensen te leren kennen om ze vervolgens een zo goed mogelijk advies te kunnen geven. Naarmate het gesprek vordert, komt een andere wens naar boven. Ze geven aan stiekem ook wel te dromen over een grotere woning. Hiervoor hebben ze nooit concrete stappen gezet omdat ze denken dat het financieel niet haalbaar is.
Besparing bij openbreken rentecontract
Als alle wensen duidelijk zijn ga ik aan de slag. Ik begin met het doorrekenen van het voordeel als we het rentecontract openbreken en voortijdig verlengen. De hypotheek bestaat in dit geval uit een spaarhypotheek en een aflossingsvrije hypotheek. Voor de spaarhypotheek is het gunstig om een zo hoog mogelijke rente te hebben. Hoe hoger de rente, hoe hoger het fiscale voordeel en hoe lager de spaarpremie. Als je de spaarhypotheek omzet naar een lagere rente, kan het zijn dat je netto duurder uit bent. Het doorrekenen naar het netto voordeel wijst uit dat het voor dit echtpaar niet gunstig is om de rente voor de spaarhypotheek om te zetten naar een lagere rente.
Aflossingsvrije hypotheek
Dan het aflossingsvrije deel van de hypotheek. De renteverlaging zou een bruto besparing met zich meebrengen van ongeveer € 200,- per maand. Na belastingaftrek was het voordeel slechts € 40,- per maand. Om deze besparing te realiseren moet de hypotheek verhoogd worden voor de financiering van de boete, taxatie-, notaris- en advieskosten. Deze verhoging brengt een stijging van de maandlast met zich mee van meer dan € 40,- netto per maand. De gewenste lagere maandlast was niet realiseerbaar met de voortijdige renteverlenging die ze voor ogen hadden.
Verhuizen een optie?
Ik kom nog even terug bij het echtpaar op de wens van een grotere woning. Ze hadden me al verteld dat ze regelmatig op internet kijken wat er allemaal te koop staat. Ik vroeg of er op dit moment een woning te koop staat die hen aanspreekt. ‘Jazeker, bij ons om de hoek staat een mooi huis te koop’. Samen kijken we wat de vraagprijs is en met deze prijs ga ik een berekening voor hen maken. Door het afkopen van de spaarpolis blijkt het kopen van deze woning haalbaar te zijn. Sterker nog, ze komen netto € 200,- per maand goedkoper uit. Omdat deze klanten lagere netto maandlasten belangrijker vinden dan fiscaal voordeel en aflossen, heb ik ze hiermee een mooi alternatief kunnen bieden en is hun wens realiseerbaar. De woning om de hoek was helaas snel verkocht, maar ze houden me nu op de hoogte van hun zoektocht naar hun droomwoning.
Ook benieuwd?
Bij een spaarhypotheek is oversluiten vaak niet interessant. Maar er zijn ook andere mogelijkheden om lagere maandlasten te realiseren. Ben je benieuwd wat de mogelijkheden voor jou zijn? Neem dan contact met mij op voor een vrijblijvende afspraak op 06-30032089.